«Փաստ» օրաթերթը տեղեկացնում է, որ Հայաստանում անշարժ գույքի շուկան և հիպոթեքային վարկերի ոլորտը ենթարկվել են զանազան փոփոխությունների և զարգացման փուլերի վերջին տարիներին։ Այս զարգացումը պայմանավորված է եղել երկրի ընդհանուր տնտեսական դրությամբ, բնակչության եկամուտների չափով, ներգաղթի ու արտագաղթի շարժերով, ներդրումների դաշտի փոփոխություններով, պետական ռազմավարական առաջնահերթություններով և ֆինանսական կառույցների գործունեությամբ։ Վերը նշված գործոնները միաժամանակ ազդում են ինչպես պահանջարկի, այնպես էլ առաջարկի և գների ձևավորման վրա, ինչպես նաև հիպոթեքային վարկերի հասանելիության և դրանց որակի վրա։

Նախորդ տարիների բումը տեղ է տալիս ոլորտում դանդաղեցման վերափոխումների, որոնք հիմնականում պայմանավորված են Երևանում եկամտային հարկի վերադարձի ծրագրի սահմանափակումներով։ Սա ինչպես հիպոթեքային վարկերի կտրուկ նվազմանն է հանգեցրել, այնպես էլ տոկոսադրույքների բարձրացմանը ու շուկայի ընդհանուր անկայունությանը։ Միևնույն ժամանակ, այս իրավիճակը նոր հնարավորություններ է բացում մարզերում, մինչ մայրաքաղաքում սպեկուլ յատիվ ռիսկերը շարունակում են մնալ, երբ գների աճը չի դադարում անգամ պահանջարկի նվազման պարագայում։

Մի շարք փորձագետներ անշարժ գույքի շուկայում կարգավորումները համեմատում են գերտաքացվող շուկայի կամ փուչիկային ապրումերի հետ, որն ի վերջո կարող է վնասել մեր տնտեսությանը, ներքաշելով նաև այլ ոլորտներ։

Երևանում արդեն նկատվում է անշարժ գույքի շուկայի ակտիվության նվազում, քանի որ այս տարվանից դադարեցվել է եկամտային հարկի վերադարձի ծրագիրը։ 2024 թվականին պոտենցիալ գնորդները շտապեցին օգտվել այս ծրագրից նախքան դրա դադարեցումը, ինչի պատճառով հիպոթեքային վարկերի ծավալը բանկերում կտրուկ ավելացավ՝ մոտ 29 %-ով։ Սակայն 2025 թվականի առաջին կիսամյակում վարկային պորտֆելի աճի տեմպը դանդաղել է, ընդամենը 4,4 %-ով աճելով։

Կենտրոնական բանկի տվյալները ցույց են տալիս, որ նոր հիպոթեքային վարկերի տրամադրումը կրկնակի կրճատվել է՝ հետ վերադառնալով նորմալ մակարդակներին։ Հատկապես դանդաղեցում է նկատվում Երևանում, որտեղ աճը կազմել է ընդամենը 2,6 %, մինչդեռ մարզերում պահանջարկի աճն ավելի բարձր է՝ կազմելով 10 %։ Հետևաբար, երևանամերձ քաղաքներում, ինչպես օրինակ՝ Աբովյան, Հրազդան, էմիածին, նորակառույցներ առաջարկվում են ավելի մատչելի գներով, իսկ եկամտային հարկի վերադարձի ծրագիրը խրախուսիչ է ինչպես տեղացիների, այնպես էլ երևանցիների համար՝ ներդրումներ կատարելու այս վայրերում։

Միևնույն ժամանակ, շուկայի ընդհանուր աճը սահմանափակվում է տոկոսադրույքների բարձրացմամբ՝ 1,2 տոկոսային կետով՝ հասցնելով 14.9 %-ի 5 տարուց ավելի ժամկետով վարկերի համար, ինչը նվազեցնում է վարկերի իրական գրավչությունը գնելու նպատակով։ Սակայն բանկային համակարգի վարկային պորտֆելը հասել է 7 տրլն դրամի նշագծին՝ աճելով 10 %-ով։ Սկզբնական դանդաղացման պայմաններում շարունակում են աճել սպառողական և բիզնես վարկերը։

Չնայած հիպոթեքային շուկայի բումի մարումը, սպասարկման ոլորտը ակտիվացել է, հիփոթեքային շուկայի պայմանավորված՝ բանկերը կենտրոնանում են վարկերի սպասարկման վրա։ Շինարարական ձեռնարկությունները տեղափոխում են իրենց ուշադրությունը դեպի մարզեր, որտեղ պահանջարկի կտրուկ աճ է նկատվում՝ ստեղծելով նոր տնտեսական հնարավորություններ տեղական մակարդակում։

Սակայն չնայած հրապարակի զարգացմանը, շինարարությունը չի հայտնվել հեռավոր կամ սահմանամերձ գյուղերում, ինչը շատ կարևոր է տարածաշրջանի համաչափ զարգացման և երկրի ապահով անվտանգության համար։ Բնակարանաշինության անվերջ բացակայող ծրագրեր կան որոշ համայնքներում։ Պետական զգուշության կարիք կա՝ խրախուսելու ծայրամասերում բնակարան ձեռք բերումը։

Անշարժ գույքի շուկայում անհամաչափության նկատումն ավելի է սրվում, քանի որ ֆինանսական կարողություններ ունեցող քաղաքացիները, անշարժ գույքի շուկայում մեծ թվով բնակարաններ են, այն դեպքում երբ բնակարանային խնդիր ունեցող քաղաքացեք հայտնվում են չկարողանալով գոնե փոքր բնակարան գնել։

Սա հնարավոր ազդեցություն է ունենում նաև երկրի ժողովրդագրական առնչությունների վրա, քանի որ երիտասարդները հետաձգում են իրենց ամուսնությունը, մինչև չի լուծված բնակարանային խնդիրը։ Պետական ծրագիրը, որն ուղղված է երիտասարդ ընտանիքների բնակարանով ապահովմանը, բավարար չէ։ Անհրաժեշտ է, որ պետությունը բնակարանային ապահովումով ապահովի երիտասարդներին, որպեսզի դա նպաստի ընտանիքների կայացմանը։